¿Puedo Parar la Ejecución de mi Hipoteca con una Solicitud de Modificación al Banco?

La contestación es: depende; en algunos casos; y, tristemente, casi nunca. Las personas con serios problemas económicos afectándoles su capacidad de pagar sus hipotecas, muchas veces confían en que, a pesar de haberse ya demandado para ejecutar la hipoteca sobre su hogar, una solicitud de modificación al departamento de “loss mitigation” de su banco hipotecario puede resolverle sus problemas.

Aunque en ocasiones la modificación de la hipoteca para reducir temporeramente los pagos mensuales es la solución, más dueños de hogares hipotecados quienes solicitan estos remedios a la ejecución están descubriendo, muy a su pesar, que el banco que le “promete” la modificación, tiene un departamento legal que continúa el proceso de ejecución a pesar de la “promesa” de modificación. Son muchas las personas quienes me han llamado con la triste realidad de que se quedaron esperando la respuesta de “loss mitigation” del banco, y Ya le Subastaron su Hogar. Estas personas ya no tienen alternativa. Una vez otorgada la subasta y la escritura de venta judicial, las personas Ya No Son Dueños De Sus Hogares y no tienen remedio alguno en ley para evitarlo. Los bancos saben esto, por lo que, en ocasiones, mantienen el proceso de ejecución activo, tras una promesa de modificación, con el efecto de que el consumidor, confiado ciegamente en que el banco le va a modificar y no ejecutar, no explora otras alternativas legales.

El Capítulo 13 de la Ley de Quiebra es el único remedio legal para el consumidor que es Obligatorio Para El Banco, y que paraliza la ejecución y subasta y le ofrece una alternativa de pago de los atrasos, a la vez que permite un proceso de modificación de hipoteca, sin temor a perder su casa. Ello pues, bajo Capítulo 13, usted tiene hasta 5 años para pagar los atrasos pendientes en la hipoteca, y tiene derecho a reanudar sus pagos como si estuviera al día en la hipoteca, con tal y que cumpla con los requisitos de la Ley de Quiebra. Así las cosas, bajo Capítulo 13, usted puede escoger la alternativa de modificación que le ofrece “loss mitigation” del banco, sabiendo que si no se la ofrecen, o si no le conviene lo que le ofrecen, tiene hasta 5 años para pagar los atrasos bajo Capítulo 13, una vez reanudados los pagos de la hipoteca como si estuviera al día.

En mi experiencia, tanto como anterior abogado de bancos, como actual abogado de consumidores con hipotecas, los bancos son mucho más eficientes ofreciendo modificaciones de préstamos a deudores acogidos a Capítulo 13, pues saben que ya dicho deudor tiene una alternativa real de salvar su casa y no está “contra la pared,” como prefieren tener usualmente los bancos a los consumidores, para que éstos tengan que aceptar los términos muchas veces onerosos de las modificaciones, incluyendo gastos de cierre exorbitantes.

De la manera en que los bancos ven el asunto, a ellos les sale menos costoso ejecutar la hipoteca que modificar el préstamo, a menos que el cliente vaya a pagar los gastos de cierre y la modificación conlleve intereses escalonados que, a la larga, le represente al banco una ganancia mucho mayor que la que iba a tener bajo el préstamo original. Claro, más ganancia para el banco significa más pagos por usted, o porque suben la hipoteca a 40 años, o porque le ponen un residual gigante al final de los 30 años, que se tiene que volver a financiar. Si la subasta va a ser en dos días y no hay nada que la detenga, el consumidor va a firmar lo que le pongan al frente, aun cuando sea muy oneroso, por los pagos escalonados, el residual, o en ocasiones, porque simplemente el pago mensual sube desde el principio. En contraste, bajo Capítulo 13 ya uno tiene un plan de pago bajo la autoridad del Tribunal de Quiebra, y la ejecución y subasta quedó inmediatamente paralizada al radicarse el caso de quiebra. Son estos deudores bajo la protección de quiebra, quienes realmente se pueden dar el lujo de escoger si les conviene la modificación o no, pues ya no enfrentan la pérdida inmediata de su preciado hogar.

Cómo en la mayoría de los estados y territorios, en Puerto Rico las modificaciones hipotecarias no son tan frecuentes ni beneficiosas como debieran ser. La razón: el gobierno federal ha implantado unos programas de modificación ciertamente beneficiosos para los consumidores, pero para todo efecto práctico, los consumidores no tienen recurso para obligar a un banco a participar de estos programas federales, y si participa, a ofrecerles una modificación bajo dichos programas.

Además de proveer un plan de pago que el banco no puede rechazar, el Capítulo 13 puede eliminar el resto de sus deudas no aseguradas, tales como tarjetas de crédito y préstamos personales, y hasta algunas contribuciones con más de tres años de debidas. Habiendo eliminado deudas, paralizada la ejecución, y contando con la protección del plan de pago de Capítulo 13, usted estará en mucho mejor posición para negociar la modificación de la hipoteca. No deje pasar el tiempo sin consultar a un abogado experimentado en quiebras, pues pudiera ser muy tarde cuando se desvanezca la hueca “promesa” de modificación de su préstamo.

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